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이의가 있으면 이의 있는 부분에 한하여 배당을 실시하고 잔여가 있으면 전 소유자에게 반환하여야 한다. 부동산 경매제도와 경매절차 부동산입찰이라 함은 채권, 이해관계인과 배당요구채권자를 소환하여 배당을 실시한다.. 이러한 이유로 부동산경매제도에 있어서는 전통적인 경매이론모형으로는 제도개선을 위한 현실적 적용에는 한계가 있다. 채무자의 사법상 이행의무를 강제적으로 실현하는 기능을 수행하는 부동산입찰제도는 채무자가 사법상 이행의무를 실현하지 않을 경우 국가 공권력(집행기능)으로 채무이행을 강제적으로 실현할 수 있게 하는 방법으로 이용되고 있다. 공정하고 신속한 권리 실현장치가 필요한데 경매는 채무자의 담보부동산을 금전으로 환가하여 권리실현을 하기 위해 이용하는 방법이다(장해창,,낙찰허가결정이 확정된 후 집행법원은 비로소 대금지급기일에 법원에 출석하여 잔대금을 납부하면 낙찰물건의 소유권을 취득하게 되는데 물권변동의 효력 즉 소유권의 취득시기는 등기와는 상관없이  ......

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레포트 자료실 부동산학과 자료실 부동산경매 시장에서의 불확실성 문제

[레포트] [부동산학과]부동산경매 시장에서의 불확실성 문제

부동산경매시장에서의 불확실성 문제: 정보수집비용과 사후위험비용을 중심으로*

양채열**?오치훈***1)

I. 서 론

자본주의 제도에서 가장 중요한 시장의 하나인 부동산 경매시장은 그 중요성에도 불구하고 증권시장만큼 많은 연구가 되지 못하였다. 증권시장에서의 주된 고찰의 대상은 소유권이전에 따른 비용이 크게 소요되지 않는 유가증권에 한정되어 있다. 그러나 부동산은 그 경제적?물리적?법적 제 특성으로 말미암아 소유권이전에 따른 비용이 상당하고, 소유권이전을 위한 법적절차 또한 많은 시간과 비용이 소요된다. 이러한 이유로 부동산경매제도에 있어서는 전통적인 경매이론모형으로는 제도개선을 위한 현실적 적용에는 한계가 있다.

따라서 본 연구에서는 입찰자와 채권자 및 채무자의 현금흐름을 분석하여 특히 권리 파악 및 소유권 이전에 따르는 비용을 명시적으로 고려한 간단한 모형을 제시한다. 모형에서는 경매물건에 대한 정보비대칭과 그에 따르는 위험이 부동산 경매시장 비효율성의 중요한 요소임을 보인다. 이 모형에 근거하여 현행경매제도의 문제점을 해결하고 경매제도의 경제적 효율성을 제고하기 위해서 보험제도를 도입할 필요가 있음을 개선책으로 제시한다.

II. 현행 부동산 경매제도의 현황 및 문제점

1. 부동산 경매제도와 경매절차

부동산입찰이라 함은 채권, 채무관계에 있어서 채권만족을 얻기 위한 채권자의 요청에 의해 국가, 즉 법원이 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하여 신청채권자 및 기타 채권자에게 채권의 만족을 실현시켜 주는 강제집행의 방법이다.

채무자의 사법상 이행의무를 강제적으로 실현하는 기능을 수행하는 부동산입찰제도는 채무자가 사법상 이행의무를 실현하지 않을 경우 국가 공권력(집행기능)으로 채무이행을 강제적으로 실현할 수 있게 하는 방법으로 이용되고 있다. 이러한 경매는 사권실현의 궁극적 실현절차이며 금융매개수단인 저당권 등의 최후의 보장기능으로 필요한 제도이다. 공정하고 신속한 권리 실현장치가 필요한데 경매는 채무자의 담보부동산을 금전으로 환가하여 권리실현을 하기 위해 이용하는 방법이다(장해창, 1996).

부동산경매는 채권자의 신청에 의하여(민소법 제 599조) 목적물을 압류하여(동법 제 603조 제 4항) 채무자 또는 소유자의 처분권을 취득하고 이로 인하여 매각한 매득금을 신청채권자와 배당요구 채권자에게 배당을 실시하여 충족을 주는 집행절차로서 이러한 절차는 동일한 집행법원이 취급하는 통일적인 절차로서 실시된다. 부동산경매는 집행력 있는 정본을 가진 채권자나 담보권자의 경매신청에 의하여 집행법원은 경매개시결정을 송달하고 환가 준용절차로서 집행관에게 부동산에 관한 현황조사를 명하고 감정인에게 목적부동산을 평가하게 하여 평가액을 참작하여 최저경매가격을 정한다(동법 제 615조).

다음으로 경매기일 및 낙찰기일을 지정하여 일간신문에 이를 공고한다. 경매기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정한 장소에서 경매 또는 입찰을 실시하여 최고가 매수신고인 또는 차순위 매수신고인을 결정한다. 낙찰기일에는 이해관계인에게 진술한 기회를 주어 이의가 없거나 이의가 정당하지 아니할 때 낙찰을 허가한다. 낙찰허가 결정 후 7일이 경과하여야 그 결정은 확정된다.

낙찰허가결정이 확정된 후 집행법원은 비로소 대금지급기일에 법원에 출석하여 잔대금을 납부하면 낙찰물건의 소유권을 취득하게 되는데 물권변동의 효력 즉 소유권의 취득시기는 등기와는 상관없이 잔금납부시점이 취득시점이 된다. 낙찰인이 잔금을 완납하면 집행법원은 배당기일을 정하여 배당표를 작성하고, 이해관계인과 배당요구채권자를 소환하여 배당을 실시한다. 배당기일에 배당표에 대하여 이의가 없으면 배당표를 확정하고(배당실시), 이의가 있으면 이의 있는 부분에 한하여 배당을 실시하고 잔여가 있으면 전 소유자에게 반환하여야 한다. 마지막으로 낙찰인은 건물 등의 점유이전방법으로 인도 및 명도 집행을 하든가 합의적인 인도 및 명도 절차를 거쳐 완전한 권리행사를 할 수 있다.

이상의 부동산경매 절차에서 연구목적과 관련한 중요한 사항은 (1) 정보획득

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